2022年9月8日（星期四）下午14:00，3044am永利集团博雅大讲堂“房地产开发项目全周期管理”在番禺校区教学楼N317室举行。特邀永利集团特聘讲师陈冠明老师为同学们讲授。

陈冠明，永利集团特聘讲师。澳门科技大学工商管理博士。碧桂园莞深区域副总裁。在碧桂园集团工作15余年，曾任职于营销、投资、设计、开发报建、项目工程等房地产专业线条，具有丰富的房地产开发实战经验。所操盘项目荣获国家级奖项中国房地产“广厦奖”、“广东省建设工程优质结构奖”、“广东省房屋市政工程安全生产文明施工示范工地”、“广东省AA级安全文明标准化工地”等奖项。

      讲座开始，陈老师首先展示了一则“建筑机器人在多地投用，助力智能建造发展”的新闻视频。然后，老师介绍了房地产的概念和其项目运营全过程，分为土地获取、前期策划、开发 报建、施工管理、开盘销售、业主交楼六个环节。

      陈老师着重介绍了土地获取的八种常见拿地模式，分为一级市场和二级市场两种。在一级市场中常使用直接招拍挂，指企业通过招标、挂牌、拍卖的方式获得土地使用权。在竞拍过程中，有竞房价、竞自持物业、竞方案、抽签等方式，均需遵循“利润平衡”原则和“双红线”原则；也可以使用勾地（意向性拿地）获取土地，指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。主要在竞争较弱的三、四线城市使用。一二级土地联动开发也是一种模式，包括科技小镇和三旧改造等。三旧改造（城市更新）作为转变经济发展的一种方式，是在城市发展到一定阶段后，在土地集约化发展要求下，实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。

      在二级市场中，土地都为二手土地。在土地使用权转让中，每块地的情况和问题都不一样，谈判思路也不一样，每块地的获取模式也不一样。要进行土地尽职调查，了解转让中涉及的税种及税率，关注特殊情况。第二种方式是股权收购，指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购。同样需要进行尽职调查、关注债券债务和在建工程的处理、交易对价的确定。还有产权交易、司法拍卖、联营合作开发、品牌输出和代建代管等方式。

      接下来，陈老师介绍了前期策划这一环节。高效率的必备条件之一就是前置准备，若土地获取概率较大，一般会在拿地前启动策划工作。拿地后项目成功与否，与设计有较大关联。选择好的户型设计，园林景观设计和休闲娱乐空间。陈老师用东莞天宝项目为案例，向同学们讲解了策划的全过程。

      在中场休息之后，线上线下的同学积极提问，陈老师耐心解答，回答了关于如何选房、预售制和烂尾楼、房产企业利润率、房地产负债问题、买房限购和炒房、房地产税、公摊面积、限高等问题。

      接下来，陈老师介绍了开发报建环节。开发报建工作贯穿项目开发全周期，是房地产开发必不可少的工作组成部分。需要的四个证书为：用地规划许可证、不动产权证、工程规划许可证以及工程施工许可证。在施工管理环节，要做好现场管理，包括三通一平、七通一平、参建单位到位、测量放线审图检测和建立管理体系等。房地产项目周期的最后两个环节是开盘销售和业主交楼。商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。是开发商资金回笼的标志。开盘销售前，要进行营销项目，实现开盘热销。在业主交楼前，要进行综合验收备案，评估证件协议、主体工程、装修工程等部分是否存在风险，交楼时进行初始登记和转移登记。“业主交楼后才是服务的开始”。房地产开发的外延同时包括拿地前一级开发和交楼后的物业管理。

      讲座结束后，线上与线下的同学都感到受益匪浅，期待下一次的博雅大讲堂。